หน้าหลัก » สกู๊ปข่าวพิเศษ

สิ่งที่ไทยยังล้าหลังอาเซียน

Author by 7/05/14No Comments »

58882_0_1     ถ้าเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ณ สิ้นปี พ.ศ.2558และไทยยังไม่มีการพัฒนาระบบภาษีทรัพย์สิน และการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาไทยจะไม่เพียงตามไม่ทันชาติอื่นแต่จะถึงขั้นตกเป็นเบี้ยล่างแก่ประเทศอื่นในประชาคมอาเซียนเลยทีเดียว วันนี้จึงขอเขียนเตือนไว้ล่วงหน้า

ในระหว่างวันที่ 24-27 เมษายน ผมจะไปนำเสนอเกี่ยวกับเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอาเซียนในงานประชุมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ณ นครนาชัง เวียดนาม และในช่วงวันที่ 1-7 พฤษภาคมผมจะไปประชุมเรื่องมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินโลกซึ่งจัดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งภาคพื้นอเมริกา ณ นครโตรอนโต ผมได้รวบรวมข้อมูลหลายประการที่จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาระบบทรัพย์สินของไทยให้ก้าวทันและไม่เสียเปรียบชาติในอาเซียน

ในประเทศอาเซียน 10 ประเทศ มีเพียงไทย เมียนมาร์และบรูไนที่ยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือ Property Taxสำหรับบรูไนก็ ‘ช่างหัวมัน’ เพราะเป็นประเทศเล็ก ๆที่รัฐบาลเอาใจประชาชนจนแทบไม่ต้องเสียภาษี ผลิตประชากรยังได้เงินค่าเลี้ยงดูและค่าสนับสนุนการมีบ้านอีกต่างหาก  ทั้งนี้เพราะประเทศนี้ร่ำรวยทรัพยากรแก๊สและน้ำมัน  และมีขนาดเล็กเพียง 3เท่าของกรุงเทพมหานคร แต่มีปะชากรเพียง 400,000 คนเท่านั้น กรณีนี้คงถือเป็นข้อยกเว้นไป  ส่วนเมียนมาร์ก็เป็นประเทศที่ ‘ด้อยพัฒนา’กว่าเรา  คงเทียบกับเราไม่ได้อยู่แล้ว

แต่ท่านเชื่อหรือไม่ ลาว เขมร และเวียดนามที่เคยล้าหลังกว่าไทย กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว อย่างเวียดนามที่ผู้เขียนเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเขาอยู่หลายคราในเรื่องการจัดทำแผนการพัฒนา (Roadmap) ระบบประเมินค่าทรัพย์สินหรือกัมพูชาและลาวที่ผมเคยไปบรรยายเป็นระยะ ๆก็กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ก้าวหน้ากว่าไทยแล้ว แต่ของไทยยังคง ‘ต้วมเตี้ยม’ กันอยู่ ไม่ไปไหนกันเสียที

ยิ่งอินโดนีเซียที่ผมเคยไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนให้กับกระทรวงการคลังของเขาหลายๆเมือง และฟิลิปปินส์ที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่องต่างก็มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้วและนับเป็นความก้าวหน้าเป็นอย่างยิ่ง  ส่วนสิงคโปร์และมาเลเซียคงไม่ต้องพูดถึงเขาก้าวหน้าไปกว่าประเทศไทยนานแล้วในเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เราก็ทราบดีว่า เมื่อมีการเปิดประชาคม    อาเซียน ก็จะทำให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในหมู่นักลงทุนข้ามชาติกันมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานมีฝีมือส่วนหนึ่งก็เป็นการเปิดสำนักงานของบริษัทในภูมิภาคและอีกส่วนหนึ่งก็เป็นการลงทุนของนักลงทุนทั่วไป  ดังนั้นกิจกรรมทางซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินก็จะมีมากขึ้น

แต่ไทยเราไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามแบบมาตรฐานสากล  ย่อมส่งผลร้ายคือ ทำให้คนไม่กล้ามาลงทุนในประเทศไทยเป็นการตัดโอกาสแห่งความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยของเราเอง นักลงทุนก็อาจไปลงทุนในประเทศอื่นแทน  เป็นการ ‘เตะหมูเข้าปากหมา’ ไปเสีย แทนที่จะมาลงทุนกันมากมาย ก็กลับไปที่อื่นเสีย

การไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เท่ากับเรายกแผ่นดินไทยให้ต่างชาติฟรี ๆอย่างเราไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศตะวันตก เขาเปิดโอกาสให้เราซื้อได้ตามใจชอบ แต่ว่าแต่ละปีจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1-3% หรือเฉลี่ยราว 2%มาบำรุงท้องที่ เช่น บ้านหลังหนึ่งในสหรัฐอเมริกา มีราคา 10 ล้านบาทแต่ละปีต้องเสียภาษีประมาณ 200,000 บาท  หากไม่เสียก็ต้องถูกยึดบ้านมาขายทอดตลาดเพื่อเสียภาษี  เจ้าของจะมาอ้างว่าจนไม่ได้เพราะยังมีบ้านเป็นสมบัติอยู่  จะถือครองไว้เป็น ‘จระเข้ขวางคลอง’แห่งความเจริญย่อมไม่ได้

อีกระบบหนึ่งที่ประเทศไทยไม่เคยมีก็คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา การมีการคุ้มครองเงินดาวน์นี้จะทำให้ผู้ซื้อบ้านมั่นใจว่าจะไม่ถูกบริษัทพัฒนาที่ดินโกงหรือเชิดเงินดาวน์หนีไป ไม่ใช่ซื้อบ้านแล้วได้แต่เสาบ้าน หรือได้แต่สัญญาซื้อขายห้องชุดแต่ตัวอาคารไม่ได้สร้าง  หากไม่มีการใช้ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ผู้ซื้อโดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านของเรา ไม่กล้ามาซื้อทรัพย์สิน ในทำนองเดียวกัน ก็อาจไปซื้อที่ประเทศอื่นที่มีระบบคุ้มครองผู้บริโภคที่ดีกว่าก็เท่ากับไทยจะเสียประโยชน์อีกกรณีหนึ่ง  ในประเทศสิงคโปร์ มาเลเซียหรือแม้แต่ประเทศที่ด้อยกว่าเราก็มีระบบคุ้มครองเงินดาวน์ใช้แล้ว

อันที่จริงไทยเราก็มีกฎหมายนี้อยู่ แต่เป็นกฎหมายที่เป็นแบบอาสาสมัคร คือต้องทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกัน เช่น บริษัทพัฒนาที่ดิน กับคนซื้อบ้าน ถ้าตกลงร่วมกันก็จะสามารถทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์กันได้ แต่ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยินดี ก็เป็นอันตกไป ในทางปฏิบัติสำหรับประเทศไทยก็คือ บริษัทพัฒนาที่ดินโดยเฉพาะรายใหญ่ๆไม่ยินดีที่จะทำตามกฎหมายนี้ เพราะถือว่าตนเองมี ‘แบรนด์’ ที่น่าเชื่อถือคงไม่โกงผู้บริโภคแน่ (แต่ก็ไม่มีอะไรที่แน่นอน)

เมื่อรายใหญ่ไม่ทำ ผู้ซื้อบ้านก็ต้องเลือกแล้วว่าจะซื้อบ้านกับรายใหญ่หรือจะไปเลือกซื้อกับรายเล็กที่ยินดีทำการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน แต่ในเมื่อรายใหญ่ไม่ได้ทำ รายย่อยก็ไม่ทำบ้างเช่นกัน เพราะถ้าทำการคุ้มครองก็คล้ายกับการซื้อประกัน ต้องเบี้ยประกัน ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นนิดหน่อย ทำให้รายเล็กที่มักสู้รายใหญ่ไม่ค่อยได้อยู่แล้ว เสียเปรียบรายใหญ่เข้าไปอีก ตกลงจึง (แทบ)ไม่มีใครในวงการอสังหาริมทรัพย์ในระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาเลย

การที่ไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่มีการบังคับใช้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา (แทนการปล่อยตามอาสาสมัคร)ก็จะทำให้ไทยสูญเสียประโยชน์ต่อประเทศเพื่อนบ้าน  คนมาซื้อทรัพย์สินน้อยลง แต่ก็ยังมีนักลงทุนอีกกลุ่มหนึ่งที่ไม่หวั่นไหว มาตั้งบริษัท ‘นอมินี’ซื้อขายแทนการเช่าระยะยาว  ธุรกรรมประเภทนี้กลายเป็นช่องทางการทุจริตของภาครัฐต่อภาคเอกชนซึ่งเป็นปัญหาร่วมสมัยที่เราอยากจะแก้ แต่แก้ไขกันไม่ได้เสียที

อย่างไรก็ตามการนึกถึงการจะแก้กฎหมายในประเทศไทยของเรานั้น ก็เสมือนการ’เข็นครกขึ้นภูเขา’ เพราะลำบากเหลือเกิน  ต่างจากในสิงคโปร์หรือแม้แต่ในเวียดนาม เขมร ลาวที่กฎหมายแก้ไขกันอย่างรวดเร็วทันใจ จนบางครั้งเจ้าหน้าที่ยังตามแทบไม่ทัน  อย่าลืมภาษิตกฎหมายที่ว่า”ความยุติธรรมที่ล้าล้าคือความอยุติธรรม’  ถ้าเราไม่ทำกฎหมายให้มีมาตรฐานก็เท่ากับเราปล่อยปละละเลย

การไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควบไปกับภาษีมรดก การคุ้มครองเงินดาวน์ ก็เท่ากับไทยเราไม่สนใจต่อการคุ้มครองผู้บริโภคคุ้มครองสังคมโดยรวม แต่มุ่งเอื้อประโยชน์ต่ออภิสิทธิ์ชนกลุ่มน้อยที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่มากมาย และกลายเป็นการรักษาหม้อข้าวของพวกกินสินบาทคาดสินบนปล่อยปละปัญหาการทุจริตและประพฤติมิชอบให้อยู่คู่ประเทศชาติไปเสียอีก จึงถึงเวลาที่ไทยจะต้องปฏิวัติหรือปฏิรูป ให้มีระบบภาษีที่เป็นสากลและระบบการคุ้มครองผู้บริโภคที่ได้มาตรฐาน  เพื่อเกียรติศักดิ์ศรีและผลประโยชน์ของประเทศไทย

ดร.โสภณ พรโชคชัย

 ประธานกรรมการบริหาร

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส